定期租約、不定期租約問題大哉問
你以為當房東可以在家躺著等數錢嗎?
包租公婆這樣的被動收入不知羨煞多少人
但是租約是房東們要與房客簽立條約的第一線
以下找到一篇來自591新聞的文章,分析得相當透徹
定租租約期滿前,房東不得任意終止
有明確的租賃期間,今天雙方租約是定期租約,就代表在約定租期屆滿之前,房東不可以任意終止。這邊值得注意的,是契約中『提前終止租約條款』約定,通常勾選不得終止租約,或跳過不勾選,如此的話,房東不能要求房客搬離,進而還須取得房客同意尚能解約。
民間公證人林所長表示,若契約約定可以提前終止租約,或發生法律規定時,可以提前終止租約的情況,房東是可以要求提前解約。愈來愈多人會約定可提前解約,因為是房東想解約,亦或是房客換工作因素,要換租屋地點等理由,雙方都保有退場機制,但不管甲、乙方都得在約定時間提前告知對方,若沒通知就任意終止,最多得賠償一個月租金額的違約金。
定期租約解約
狀況一:房東要賣屋
房東以賣屋為由要求提前解約,是不可行的,根據買賣不破租賃,房客不需搭理房東,儘管房屋易主,房客仍可以住到約期滿,但要特別注意5年以上未經公證的定期租約,並不適用買賣不破租賃。
狀況二:房東收回房子自住
房東以收回房子自住為由要求提前解約,但因法律是保障承租者的,房客尚可毋需理會,可租到合約期滿為止。
狀況三:房東要重新改建
房東以房子需要重新改建而要求提前解約,根據《租賃專法》第10條第4款,出租人為重新建築而必要收回,房東可提前終止租約且房客不得要求任何賠償,但房東得在終止前三個月通知房客,才不會讓房客措手不及。
不定期租約對房客較有保障 但也有例外
假設今天雙方租約是不定期租約,為了保障房客權益,房東僅能在法律規定的特定情況才能終止租約,且要提前一定之時間通知房客,不能隨意終止,實務上若真的是不定期租約,房東根本難以收回房子;但如果房東把房子給賣了,房客就得做好打包走人的心理準備,因為新的所有權人若要你離開,就必須離開,否則就變海蟑螂。
不定期租約解約
狀況一:房東要賣屋
房東以賣屋為由要求提前解約,基本上你就是得搬走,除非不定期租約經過公證,才可適用買賣不破租賃原則。不過,因為一般幾乎沒有人會公證不定期租約,也就是說哪天房子易主,房客是很有可能被新屋主掃地出門。
狀況二:房東要收回自主
房東以收回房子自住為由要求提前解約,是可允許的,因為根據《土地法》第100條規定出租人可以用「收回自住」為理由來終止租約,但房東必須提出自住證明,例如入戶籍等,不能空口說白話。
狀況三:房東要重新改建
房東說房子要重新改建而要求提前解約,根據《租賃專法》第10條第4款,出租人為重新建築而必要收回,房東可提前終止租約且房客不得要求任何賠償,但房東得在終止前三個月通知房客。