台南不動產近況
談到台南不動產，就會先想到代銷龍頭海悅
這幾年南下瘋狂搶佔市場
從海悅財報可以知道，代銷絕對是門好生意
毛利率54%，全台不到150家上市櫃公司能達到
營業利益率也強到靠北，根本是賺錢機器人
繳完稅至少都還有20%以上淨利
但也因為如此，龍頭開始蠻天喊價
改變台南原有漸進式疊價法，因為其有市場話語權
But，今年房地產氣氛開始轉變
整體下半年量縮價穩，且理應選舉過後，樂觀年底會有一波拉抬
尤其新竹寶佳奇磊完全用新台幣打臉眾學者、財經名嘴
也有人說應該是升息關係吧!
升息縮表都只是非常非常籠統的不負責說法
疫情也只是小小的休止符
(兩岸關係先省略…)
重要的是，一些IC大廠針對明年相繼下調資本支出
而這些大廠上班的人，正是很重要的剛需或置產買盤
故年底的台南至明年上半年
區域型成長會劃分清楚，不再齊頭式並進(更別說其他非科學園區的地區)
回到海悅，近年在財務結構上，屬負債過高，且負債逐年攀增，現金比例也偏低
營業活動現金流量更是轉負值
這樣的舉債問題，是過去為了維持成長而做，恐也導致惡性循環
唯一還不用怕的是，他的流動比率尚有371%，償債能力還是OK的
市場一直都是變動的，那些教你ALL IN或關注單一項目的
直接關了吧!!!
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