央行打房政策,對房地產市場影響
一、政策解讀
央行主在於金融市場穩定,以總體經濟發展為考量,並注意銀行授信風險,非在於針對房地產,更非打擊房價或交易量。
二、央行第六波政策內容及預期效果(6/14生效)
1.六都+新竹縣市,第二戶「貸款」6成
■預期:針對房地產熱區降低成數,藉增加購屋自備負擔,將熱錢引導至其他區域。
■銀行配套:換屋族仍可簽1年內出售原有住宅,申請8成房貸
2.調高存款準備率0.25個百分點
■預期:估計可從銀行體系收縮資金1200億元,銀行能撥款的水位越來越少,下半年銀行放款將更趨於謹慎。
三、政策影響
1.預售為先
囤房稅即將上路,建商趨於預售型態銷售;在此央行又推第二戶限貸,亦即將群眾換屋需求,推向預售或即將成屋產品,讓購屋負擔得以喘息。以上更有利預售,相對不利成屋市場。
工期長、付款輕鬆,已成為政策下,市場資金或開發商趨吉避凶的經營方式。
2.小建商生存不易
銀行放貸資金降低後,銀行資金優先貸給大建商,小型建商被拒貸的機率增,大型建商對推案價格更有掌控權,對買方則弊大於利。
3.區域發展
市場游資流入非七都市場,此消息一則喜一則憂,喜則可降低城鄉差距,憂則讓具科學園區題材之區域,有了炒作的立基點,例如苗栗竹南、頭份、嘉義太保。
4.年底前交屋個案
現正處於對保進度之個案,恐因政策改變,購屋者即刻需準備1成自備款,加上準備時間不足,增加個案履約風險。
四、未來觀察
台商境外資金回流3,300億元閒錢,將於8月解除管制,未來資金流向房市或股市,將成為觀察重點。現況台灣有TSMC、NVIDIA等龍頭加持,在整體產業發展及資金挹注下,房地產仍將受惠,預期發展仍相當可期。
惟樂觀發展下,若仍有搶買、排隊等飢餓型行銷購屋手段,將有非常大的機會,加快加大政府打房力道。
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